杭州首套房貸款利率回落，僅上浮5%
房企融資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，杭州土地市場(chǎng)也因此回暖
數(shù)據(jù)來(lái)源：各家銀行年報(bào)
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.63%，環(huán)比下降0.53%，連續(xù)3個(gè)月回落。錢(qián)報(bào)記者了解到，杭州個(gè)人房貸利率也逐步回落，首套房貸款利率上浮5%漸成市場(chǎng)常態(tài)。
今年以來(lái)房企融資環(huán)境也明顯好轉(zhuǎn)，不但借錢(qián)更容易了，融資成本也大幅降低。
杭州房貸利率松動(dòng)
首套目前僅上浮5%
去年，杭州首套房貸款利率最低上浮10%，最高上浮20%。今年春節(jié)前后，首套房利率出現(xiàn)局部松動(dòng)，部分銀行最低上浮8%。不過(guò)記者近日了解到，目前杭州首套房貸款利率普遍僅上浮5%，二套房貸款利率也從上浮20%下調(diào)為上浮10%。
“目前我們的合作銀行包括國(guó)有四大國(guó)有銀行以及大多數(shù)商業(yè)銀行，從3月中旬開(kāi)始首套房利率上浮5%，二套房貸款利率上浮10%?！庇浾邚奈覑?ài)我家多家門(mén)店了解到，只要購(gòu)房者征信沒(méi)有問(wèn)題，首套房利率基本上都能做到上浮5%，而這是目前最優(yōu)惠的房貸利率。
此前僅中信銀行的個(gè)別支行，針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶給予首套房貸利率上浮5%。此次調(diào)整，多家銀行跨入了這一行列，意味著房貸利率全線松動(dòng)。2016年，杭州首套房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的85折。但在過(guò)去兩三年間，由于行情過(guò)于火爆，居民部門(mén)貸款一路攀升，房貸資金曾一度緊張，致使房貸利率節(jié)節(jié)攀升。如今銀行資金相對(duì)充裕，這就為房貸利率下調(diào)提供了空間。
房貸利率下調(diào)，購(gòu)房者也將大大減負(fù)。若貸款200萬(wàn)元，20年等額本息還貸，首套房利率從上浮10%下調(diào)為上浮5%，每月還款額將減少274元；二套房利率從上浮20%下調(diào)為上浮10%，每月還款額將減少557元。
杭州房產(chǎn)信托利率
從15%以上跌至12%
不但個(gè)人買(mǎi)房的成本降低了，房企的融資環(huán)境也大幅改善。
“去年下半年融資最困難的時(shí)候，房產(chǎn)信托年利率一度普遍超過(guò)15%，個(gè)別項(xiàng)目甚至接近20%?，F(xiàn)在，房產(chǎn)信托年利率已跌至12%左右?！焙贾菀患掖笮托磐泄緲I(yè)務(wù)經(jīng)理吳先生告訴錢(qián)報(bào)記者，隨著房企融資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，信托融資成本明顯下降。
信托是房企一直以來(lái)的重要融資渠道，也是觀察房企融資環(huán)境的晴雨表。盡管目前銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸管控仍十分嚴(yán)格，但包括公司債、資本市場(chǎng)、私募在內(nèi)的其他融資渠道，由于多次降準(zhǔn)之后流動(dòng)資金相對(duì)充裕，融資難度普遍下降。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，今年3月，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資總規(guī)模超過(guò)2500億元。
“一般來(lái)說(shuō)，有條件的大型房企會(huì)選擇境外融資，或者發(fā)行公司債。如果是上市房企，還可通過(guò)資本市場(chǎng)融資。但是對(duì)于沒(méi)有條件的中小房企而言，只能選擇信托或者私募?！眳窍壬f(shuō)，去年房企融資環(huán)境很差，即便是一些大型房企也被迫涌入信托市場(chǎng)，信托利率也就水漲船高。但是今年市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了較大變化，錢(qián)容易借到了，信托利率回落也就在情理之中。
目前主流房企境外融資成本6%-8%之間，境內(nèi)公司債成本多在5%以內(nèi)，融資成本相對(duì)較低，而這顯然會(huì)對(duì)信托市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊?！叭ツ晗掳肽辏芏喾科笞分覀冋労献?，條件主要由信托公司說(shuō)了算。但現(xiàn)在完全不一樣了，找我們談合作的房企數(shù)量明顯減少，并且開(kāi)出的條件越來(lái)越苛刻?！眳窍壬硎?，目前通過(guò)信托融資的主要是小型房企，有實(shí)力的房企顯然會(huì)選擇其他一些成本更低的融資渠道。
此外，房產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行周期，也較去年有了明顯提速。去年下半年，有的信托產(chǎn)品發(fā)行周期長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月以上，如今大多數(shù)發(fā)行周期已回到1個(gè)月以內(nèi)。不過(guò)，房產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期回報(bào)率基本維持不變，保持8%-9%的水平。發(fā)行周期明顯縮短，也意味著投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)。
房企還債壓力緩解
土地市場(chǎng)明顯回暖
房地產(chǎn)向來(lái)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金高度依賴。融資成本大降，顯然將大大緩解房企的資金壓力，并進(jìn)而對(duì)后期市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生一定影響。
近期，全國(guó)多個(gè)城市的土地市場(chǎng)明顯回暖，分析人士普遍認(rèn)為這與年初房企資金較為充裕有關(guān)。一方面是因?yàn)槿ツ陿潜P(pán)總體銷(xiāo)售還不錯(cuò)，房企自有資金充裕；另一方面是融資環(huán)境明顯改善，房企借錢(qián)更容易了。對(duì)于那些追求擴(kuò)張速度的房企而言，拿地資金主要通過(guò)各類(lèi)融資渠道獲得，融資成本下降后，拿地行為很有可能變得更為激進(jìn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年房企融資成本還有進(jìn)一步下探空間。以房產(chǎn)信托為例，2010年歷史低值為7%-10%，顯然目前12%的融資成本還有可能繼續(xù)走低。
“如果房產(chǎn)信托融資成本繼續(xù)下降，那么房產(chǎn)信托產(chǎn)品8%-9%的預(yù)期回報(bào)率肯定也不能繼續(xù)維持。在目前的投資市場(chǎng)中，除了互聯(lián)網(wǎng)金融，8%-9%已經(jīng)算是相當(dāng)高了?！睒I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，即便適當(dāng)下調(diào)回報(bào)率，也仍然不會(huì)影響到房產(chǎn)信托產(chǎn)品的募集。
數(shù)據(jù)顯示，今年房企的大量債券即將到期，是一個(gè)名副其實(shí)的償債高峰年。隨著融資環(huán)境以及市場(chǎng)環(huán)境的變化，房企的資金風(fēng)險(xiǎn)也將逐步化解。記者了解到，今年以來(lái)杭州房產(chǎn)信托市場(chǎng)尚未有一例逾期事件發(fā)生。倒是有一些房企，因?yàn)閺钠渌阔@得了成本更低的資金，要求提前償還信托貸款。
蔣敏華